به گزارش اکوایران به نقل از اقتصادنیوز، با آغاز فصل جابهجایی، سقف قانونی افزایش اجاره بار دیگر به یکی از مهمترین موضوعات بازار مسکن تبدیل شده است؛ اما بررسیها نشان میدهد میان آنچه در قانون آمده و آنچه مستأجران در عمل میپردازند، فاصله قابلتوجهی وجود دارد.
بر اساس مصوبه ابلاغی، قراردادهای اجاره مسکونی در صورت درخواست مستأجر باید برای یک سال و با حداکثر ۲۵ درصد افزایش در اجارهبها و مبلغ رهن تمدید شوند.
با این حال، آنچه در بخشی از بازار دیده میشود، فاصله میان عدد درجشده در قانون و هزینهای است که مستأجر در نهایت میپردازد. در کنار بازار رسمی اجاره، نوعی بازار موازی شکل گرفته که در آن ظاهر قرارداد ممکن است قانونی باشد، اما هزینه واقعی سکونت از سقف تعیینشده عبور میکند.یکی از مسیرهای رایج، تخلیه مستأجر قبلی و ورود مستأجر جدید است. در این شیوه، مالک اعلام میکند که خانه را برای سکونت خود یا اعضای خانواده نیاز دارد، اما پس از تخلیه، همان واحد را با افزایش ۴۰ یا ۵۰ درصدی به فرد دیگری اجاره میدهد.
مستأجر قبلی در صورت تمدید قرارداد میتواند نسبت به افزایش بالاتر از سقف قانونی اعتراض کند، اما مستأجر جدید معمولاً با قیمت تازه بازار روبهرو میشود و برای یافتن خانه، ناچار است رقم پیشنهادی را بپذیرد.
نیاز شخصی مالک باید در مرجع قضایی احراز شود، اما در عمل اثبات اینکه مالک پس از تخلیه واقعاً در خانه ساکن شده یا آن را با قیمت بیشتری به فرد دیگری داده، برای مستأجر ساده نیست. همین فاصله نظارتی، تغییر مستأجر را به یکی از راههای عبور از سقف افزایش اجاره تبدیل کرده است.
قرارداد اجاره صوری؛ راهی برای دریافت اجاره بیشتر
مسیر دیگر، ثبت یک رقم در قرارداد و دریافت مبلغی بیشتر خارج از آن است. ممکن است قرارداد با افزایش ۲۵ درصدی تنظیم شود، اما مالک مابهالتفاوت را بهصورت نقدی، چک جداگانه یا توافق جانبی دریافت کند.
تنظیم قرارداد دستی، تمدید شفاهی، ثبتنکردن قرارداد در سامانه یا قرار ندادن تمام پرداختها در متن اجارهنامه نیز از دیگر روشهایی است که امکان ردیابی مبلغ واقعی را کاهش میدهد.
در چنین شرایطی، مستأجر برای شکایت باید مدارکی مانند قرارداد سال قبل، رسیدهای بانکی، چکها و پیامهای ردوبدلشده با مالک یا مشاور املاک را نگهداری کند.
تبدیل رهن به اجاره؛ چگونه هزینه واقعی افزایش پیدا میکند؟
یکی از پیچیدهترین نقاط بازار، نحوه تبدیل مبلغ رهن به اجاره ماهانه است. در عرف فعلی، هر ۱۰۰ میلیون تومان رهن حدود ۳ میلیون تومان اجاره ماهانه محاسبه میشود. خود این تبدیل غیرقانونی نیست، اما ممکن است نحوه محاسبه آن باعث شود افزایش واقعی قرارداد از سقف ۲۵ درصد بیشتر شود.
فرض کنیم قرارداد سال گذشته یک خانه شامل ۵۰۰ میلیون تومان رهن و ۱۰ میلیون تومان اجاره ماهانه بوده است. با در نظر گرفتن ارزش ماهانه ۱۵ میلیون تومانی برای رهن، ارزش کل قرارداد به ۲۵ میلیون تومان در ماه میرسد.
افزایش قانونی ۲۵ درصدی، ارزش ماهانه قرارداد جدید را به ۳۱ میلیون و ۲۵۰ هزار تومان میرساند. بنابراین اگر رهن ۵۰۰ میلیون تومان ثابت بماند، اجاره ماهانه باید حدود ۱۶ میلیون و ۲۵۰ هزار تومان باشد.
اما اگر مالک اجاره را به ۲۰ میلیون تومان افزایش دهد، ارزش ماهانه کل قرارداد به ۳۵ میلیون تومان میرسد؛ یعنی افزایش واقعی نه ۲۵ درصد، بلکه ۴۰ درصد خواهد بود.
در برخی قراردادها، مالک خواهان رهن بیشتر است و به مستأجر اعلام میکند اگر نتواند ۱۰۰ میلیون تومان به پول پیش اضافه کند، باید ماهانه ۳ تا ۳.۳ میلیون تومان اجاره بیشتری بپردازد. در نتیجه، مستأجری که نقدینگی کمتری دارد، هزینه بیشتری نیز پرداخت میکند.
حداقل حقوق کارگران کفاف اجاره خانه را میدهد؟
بر اساس بخشنامه مزد سال ۱۴۰۵، حداقل پایه مزد ماهانه یک کارگر حدود ۱۶ میلیون و ۶۲۵ هزار تومان است. این عدد بدون محاسبه بن کارگری، حق مسکن، حق تأهل و حق اولاد در نظر گرفته شده است.
بررسی چند فایل اجاره در مناطق جنوبی تهران نشان میدهد حتی خانههای کوچک و کمامکانات نیز بخش بزرگی از حداقل مزد را مصرف میکنند.
شکایت از افزایش غیرقانونی اجاره
مستأجرانی که مبلغی بیش از سقف قانونی پرداخت کردهاند، تا پنج سال امکان طرح شکایت دارند و در صورت اثبات تخلف، مالک ملزم به بازگرداندن مبلغ اضافه و پرداخت جریمه خواهد شد.
با این حال، موفقیت سقف ۲۵ درصدی تنها به وجود قانون وابسته نیست. تا زمانی که قراردادهای جدید با قرارداد قبلی ملک مقایسه نشوند، پرداختهای خارج از قرارداد قابل ردیابی نباشند و هزینه وسایل و خدمات جانبی از اجاره اصلی تفکیک شود، کنترل عدد درجشده در اجارهنامه بهتنهایی بازار را کنترل نخواهد کرد.
بازار موازی اجاره دقیقاً در همین فاصله شکل گرفته است؛ فاصله میان عددی که قانون تعیین میکند و پولی که مستأجر در نهایت برای ماندن زیر همان سقف میپذیرد.
