بحران مسکن به روایت یک اقتصاددان

آخرین ارائه‌ی مسعود نیلی (استاد دانشکده مدیریت و اقتصاد دانشگاه صنعتی شریف) از وضعیت اقتصاد ایران نشان می‌دهد بازار مسکن در شرایطی خاص از رکود گرفتار شده است؛ بازاری که همزمان دو نوع تقاضا را در خود دارد: تقاضای مصرفی (برای یک نیاز ضروری) و تقاضای سرمایه‌ای (برای حفظ ارزش دارایی در اقتصاد تورمی). به همین دلیل، تحلیل رکود و رونق در این بازار، بدون تفکیک این دو موتور تقاضا، تصویر دقیقی به دست نمی‌دهد.

نیلی در دومین همایش چشم‌انداز ایران در صنعت ساختمان برگزارشده با همکاری روزنامه دنیای اقتصاد در برج میلاد با استناد به شواهد آماری نشان داد حجم معاملات مسکن در تهران به شکل معناداری افت کرده و به حدود یک‌چهارم روند معمول رسیده است؛ به‌طوری‌که تعداد معاملات از حدود ۱۶ هزار فقره در سال ۱۳۹۶ به حدود ۴ هزار فقره در سال ۱۴۰۳ کاهش یافته است. او این افت را نشانه‌ای از تشدید فشار معیشتی و گسترش فقر مسکن در میان خانوارهای شهری دانست.

چرا تقاضای مصرفی عقب نشسته است؟

به‌ گفته نیلی، توان ورود خانوارها به بازار مالکیت، بیش از همه به دو متغیر وابسته است:

1)درآمد و امکان پس‌انداز  2)کارایی تسهیلات اعتباری برای خرید مسکن

در سال‌های اخیر، رشد درآمد خانوارها از تورم عقب مانده و همین موضوع سهم هزینه‌های ضروری را در سبد خانوار بالا برده است؛ نتیجه روشن است: پس‌انداز مؤثر برای خرید مسکن آب رفته و مسیر تملک برای بخش بزرگی از طبقه متوسط سخت‌تر شده است.

نیلی برای توضیح این وضعیت، شاخصی ساده اما گویا را مطرح می‌کند: متراژ قابل خرید از محل مجموع هزینه‌های سالانه خانوار.  بر اساس این برآورد، توان تملک مسکن برای یک خانواده شهری به‌طور متوسط از حدود ۶.۶ مترمربع در سال ۱۳۹۶ به حدود ۲.۷ مترمربع در سال ۱۴۰۲ کاهش یافته است؛ افتی که به‌وضوح نشان می‌دهد مسیر مالکیت، برای خانوارها تنگ‌تر شده است.

تسهیلات هم برای همه قابل استفاده نیست

در کنار پس‌انداز، کانال دوم ورود به مالکیت، یعنی وام و اعتبار، نیز به‌گفته نیلی نتوانسته نقش جبرانی بازی کند. مثال روشن آن، وام زوجین در تهران است که با رقم بالا اما با نرخ سود سنگین و بازپرداخت محدود طراحی می‌شود؛ نتیجه این است که در عمل، تنها دهک‌های بالای درآمدی امکان بازپرداخت دارند و دهک‌های میانی و پایین‌تر از دسترسی مؤثر به این ابزار کنار می‌مانند.

تنها دهک های هشتم،نهم و دهم یعنی اقشار ثروت‌مند جامعه، توان بازپرداخت این اقساط را داشتند که این عملا حذف قشر متوسط و نیازمند از دسترسی به این نوع تسهیلات را نشان می دهد.

تقاضای سرمایه‌ای هم چرا کم‌جان‌تر شده؟

نیلی تأکید می‌کند رکود فقط از کانال مصرفی نیامده؛ حتی انگیزه‌های سرمایه‌گذاری در مسکن هم تضعیف شده است. یک دلیل مهم، کاهش نقدشوندگی در دوره‌های رکودی است. وقتی بازار قفل می‌شود، تبدیل مسکن به نقدینگی دشوارتر و پرهزینه‌تر می‌شود و برای سرمایه‌گذار ریسک‌گریز جذابیت را پایین می‌آورد.

او همچنین با مقایسه بازدهی مسکن با دارایی‌های جایگزین اشاره می‌کند که رشد بازدهی مسکن در سال‌های اخیر کاهش یافته و در مقابل، برخی دارایی‌های دیگر مثل طلا برای سرمایه‌گذاران جذاب‌تر شده‌اند.

مقایسه بازدهی مسکن با سایر دارایی ها:

ما برای سنجش جذابیت نسبی دارایی‌ها برای سرمایه‌گذار، بازدهی سالانه سه بازار «مسکن»، «دلار بازار آزاد» و «طلای ۱۸ عیار» مقایسه شده است. روش محاسبه به این صورت است که فرض می‌کنیم یک سرمایه‌گذار در ابتدای هر سال  هر یک از این دارایی‌ها را می‌خرد و در پایان اسفند همان سال  می‌فروشد؛ درصد تغییر قیمت در این بازه، به‌عنوان بازدهی سالانه ثبت شده است.

در این نمودار، شاخص مسکن نماینده تغییرات سطح قیمت مسکن، دلار بازار آزاد نماینده تغییرات نرخ ارز و یک گرم طلای ۱۸ عیار نماینده تغییرات قیمت طلاست. مقادیر سال ،۱۴۰۴ ۱۰ماهه (ابتدای سال تا پایان آذر) محاسبه شده‌اند.

نوسان‌پذیری و بازدهی بالاتر در طلا و ارز در بعضی سال‌ها باعث شده پاداش ریسک در آن بازارها برای سرمایه‌گذار جذاب‌تر از مسکن به‌نظر برسد.البته باید یادآور شد حتی وقتی بازدهی اسمی مسکن قابل‌قبول است، نقدشوندگی و هزینه‌های معامله می‌تواند بازدهی موثر سرمایه‌گذار را پایین‌تر بیاورد و موجب تشدید رکود شود.

رکود فقط تقاضا نیست؛ گره‌های سمت عرضه در بازار مسکن

سمت عرضه هم در سال‌های اخیر با محدودیت‌های جدی روبه‌رو شده است. افزایش هزینه ساخت ، جهش قیمت زمین و دشوارتر شدن تامین مالی پروژه‌ها باعث شده ریسک ساخت بالا برود و حاشیه سود سازنده‌ها فشرده شود. از طرف دیگر، نااطمینانی‌های اقتصاد کلان و تغییرپذیری مقررات، افق تصمیم‌گیری را کوتاه کرده و بخشی از سرمایه از ساخت‌وساز به بازارهای نقدشونده‌تر منتقل شده است. نتیجه این روند، کاهش انگیزه تولید و کند شدن عرضه جدید است؛ عاملی که در کنار تضعیف تقاضا، به شکل‌گیری وضعیت رکود کمک می‌کند.

هرچند ریشه رکود و نااطمینانی در بازار مسکن را باید در عوامل کلان به‌ویژه تورم مزمن و نوسان‌های شدید نرخ ارز جست‌وجو کرد، اما این تنها داستان نیست. سیاست‌گذاری و بوروکراسی شهری نیز به‌عنوان یک عامل تشدیدکننده عمل می‌کنداز جمله:

طولانی‌شدن فرآیند صدور پروانه و پایان‌کار، تعدد مجوزها و استعلام‌ها، تغییرپذیری مقررات، و هزینه‌های رسمی و غیررسمی باعث می‌شود زمان و هزینه ساخت بالا برود و ریسک پروژه برای سازنده افزایش پیدا کند. در نتیجه، بخشی از سرمایه از تولید مسکن فاصله می‌گیرد و سمت عرضه، توجیه اقتصادی برای این فرایند ندارد.

چارچوب محاسبه هزینه پروانه ساخت در ۱۴۰۴ چه می‌گوید؟ عوارض چندمرحله‌ای و ضرایب پلکانی در هزینه ساخت‌وساز:

برای اینکه تصویر روشن‌تری از هزینه‌های نهادی ساخت‌وساز داشته باشیم، از یک چارچوب محاسباتی منتشرشده درباره هزینه پروانه ساخت در سال ۱۴۰۴ استفاده کرده‌ایم. طبق این چارچوب، بخش مهمی از هزینه جواز ساخت در قالب عوارض شهرداری دریافت می‌شود و نکته کلیدی این است که این پرداخت معمولاً تک‌مرحله‌ای نیست؛ یعنی متقاضی هم در زمان ثبت درخواست و هم پس از نهایی شدن نقشه معماری و رفع ایرادات با پرداخت عوارض مواجه می‌شود. علاوه بر این، هزینه نهایی به متغیرهایی مثل مساحت ناخالص زیربنا، قیمت منطقه‌ای، تعداد طبقات و تعداد پارکینگ وابسته است؛ بنابراین یک عدد ثابت و قابل پیش‌بینی برای همه پروژه‌ها وجود ندارد و با تغییر مشخصات پروژه، هزینه‌ها تغییر می‌کند.

داده عددی مهم این چارچوب، ضرایب پلکانی است که با افزایش زیربنا رشد می‌کند: ضریب از ۵٪ برای زیربنای تا ۶۰ متر شروع می‌شود و برای ۵۰۰ متر به بالا به ۱۲۰٪ می‌رسد؛ یعنی شدت هزینه‌گذاری با افزایش مقیاس پروژه، تصاعدی می‌شود. همچنین در فرمول نمونه‌ی مسکونی، برای هر پارکینگ تأمین‌شده معادل ۲۰ مترمربع از زیربنا کسر می‌شود که نشان می‌دهد پارکینگ به‌صورت مستقیم روی پایه محاسبه اثر دارد. برای اینکه این سازوکار قابل مقایسه شود، در ادامه خلاصه اعداد استخراج‌شده را ارائه می‌کنیم:

این نمودار چارچوب ضرایب پلکانی محاسبه عوارض پروانه ساخت در سال ۱۴۰۴ را بر حسب سطح زیربنا نشان می‌دهد. در عمل، چنین ساختاری برای سازنده خصوصی می‌تواند بازدارنده باشد؛ چون با بزرگ‌تر شدن پروژه، ضریب هزینه به‌صورت جهشی افزایش می‌یابد و در کنار پرداخت‌های چندمرحله‌ای و رفت‌وبرگشت‌های اداری فرآیند صدور پروانه، عدم‌قطعیت مالی و زمان‌بندی پروژه را بالا می‌برد و ریسک شروع ساخت را افزایش می‌دهد.