نقشه جدید بازده اجاره در تهران؛ سرمایه‌گذاری در کدام مناطق به‌صرفه‌تر است؟

بررسی نسبت مبلغ رهن کامل به ارزش خرید آپارتمان در ۲۲ منطقه تهران نشان می‌دهد که بازار مسکن پایتخت از دو منطق متفاوت پیروی می‌کند. در برخی مناطق، قیمت خرید با سرعت بیشتری از بازار اجاره رشد کرده و فاصله میان ارزش ملک و درآمد اجاره افزایش یافته است. در مقابل، در برخی مناطق دیگر، این فاصله کمتر است و بازده اجاره‌ای برای مالکان بالاتر به نظر می‌رسد.

داده‌ها نشان می‌دهد مناطق شمالی تهران، از جمله منطقه یک، کمترین سهم رهن از ارزش ملک را دارند. این موضوع بیانگر آن است که بخش قابل توجهی از ارزش این املاک به انتظارات سرمایه‌ای و چشم‌انداز افزایش قیمت وابسته است، نه صرفاً درآمد حاصل از اجاره.

در سوی دیگر، مناطق ۲۰، ۱۲، ۱۳ و ۱۷ بالاترین نسبت رهن به ارزش ملک را ثبت کرده‌اند. به بیان دیگر، سرمایه‌گذارانی که با هدف کسب درآمد اجاره وارد بازار می‌شوند، در این مناطق نسبت به سرمایه اولیه خود بازده بیشتری دریافت می‌کنند.

نکته جالب دیگر اینکه اختلاف قیمت خرید میان گران‌ترین و ارزان‌ترین مناطق تهران حدود ۶ برابر است، اما این فاصله در بازار رهن به حدود ۴.۵ برابر کاهش پیدا می‌کند. این تفاوت نشان می‌دهد توان پرداخت مستأجران، اجازه نداده شکاف اجاره‌بها به اندازه شکاف قیمت مسکن افزایش یابد.

در این گزارش بررسی می‌کنیم کدام مناطق تهران بیشترین بازده اجاره‌ای را دارند و این اعداد چه تصویری از چهره جدید بازار مسکن پایتخت ارائه می‌کنند.