هزینه ساخت مسکن چند در می‌آید؟(۱)

می توان گفت اصلی ترین دغدغه یک سازنده مسکن هزینه تمام شده ساخت است. محاسبه این هزینه در نگاه اول ساده به نظر می‌رسد؛ اما با اندکی دقت در جزییات موضوع متوجه می شویم پیچیدگی های خاص خود را دارد به قدری که محاسبه هزینه ساخت تا ۱۵ درصد  خطا می تواند داشته باشد.

هزینه تمام شده ساخت اصلا ثابت نیست و پارامترهای مختلفی می تواند بر هزینه ساخت اثرگذار باشد؛ از موقعیت جغرافیایی و تعداد طبقات پروژه گرفته تا مصالح به کاررفته و بوروکراسی های مربوط به پروانه و پایان کار. تاثیر این پارامترها به گونه‌ای است که با تغییر یکی از آنها شاهد تغییر قابل توجهی در هزینه ساخت خواهیم بود.

از آنجایی که برای سازنده و مالک هم میزان هزینه های ساخت اهمیت دارد و هم میزان سودآوری پروژه لازم است به صورت جزیی عوامل اثرگذار بر هزینه‌ ساخت بررسی شود. در این یادداشت ابتدا به سراغ عوامل مربوط به وضعیت زمین و موقعیت جغرافیایی آن می‌رویم؛ سپس در یادداشت‌های بعدی سایر عوامل را بررسی خواهیم کرد.

تاثیر زمین و موقعیت آن بر هزینه ساخت

همانطور که اشاره شد، اولین عامل تاثیرگذار بر هزینه ساخت وضعیت و موقعیت جغرافیایی زمین است. در نگاه اول شاید صرفا مالک قیمت خرید زمین را در نظر بگیرد اما موضوع به اینجا محدود نمی شود. اولین نکته‌ای که باید در نظر گرفت قیمت روز زمین است و نه قیمت خرید آن در گذشته؛ حتی اگر بخواهیم دقیق‌تر شویم لازم است براوردی از قیمت زمین در پایان ساخت نیز داشته باشیم. عامل بعدی موقعیت جغرافیایی زمین است؛ البته باید به این موضوع اشاره کرد که ویژگی‌های زمین خود را در قیمت نشان می‌دهد، اما این موضوع کافی نیست چرا که در نهایت این ویژگی‌ها بر واحدهای ساخته شده اثرگذار خواهند بود. موقعیت جغرافیایی زمین بسیار مهم است. اینکه یک زمین در روستا، شهر یا کلانشهر قرار دارد، هم بر قیمت آن و هم به تعریف پروژه ساخت بسیار تاثیرگذار است. به عنوان مثال نمی توان در روستا پروژه اداری تعریف کرد؛ همچنین بهتر است در برخی محلات تهران، مسکن اداری یا تجاری ساخت چرا که از نظر سرمایه‌گذاری بازدهی بهتری خواهد داشت.

دسترسی زمین به کوچه یا خیابان و سایر دسترسی ها از جمله پارک، مدرسه، بیمارستان، مراکز خرید و … می تواند بر ارزش ملک تاثیر مثبت یا منفی داشته باشد. همچنین این عوامل در نهایت میزان سودآوری پروژه را تعیین خواهند کرد؛ البته این عوامل شاید ضریب مشخصی در تعیین قیمت زمین نداشته باشند اما در نهایت مطلوبیت خریدار یا سازنده این عوامل را پررنگ می‌کند؛ به اندازه‌ای که یک خریدار به این علت که ملک در کنار مدرسه یا بیمارستان است ممکن است از خرید منصرف شود.

موقعیت جغرافیایی زمین بر دسترسی به مصالح و نیروی کار، هزینه جابجایی و سایر هزینه ها به شدت اثر دارد؛ مثلا در کلان شهرها هم مصالح هم نیروی کار گران‌تر است و از طرفی دسترسی به آن می تواند سخت باشد، در حالی که به عنوان مثال در بسیاری از شهرستان‌ها و روستاها دسترسی به مصالح از جمله شن و ماسه راحت‌تر و ارزان‌تر است. همچنین در شهرهایی که کارخانه های ساخت مصالح مختلف ساختمانی وجود دارد قیمت تمام شده برای سازنده کمتر می‌شود.

عامل دیگر خود ویژگی‌های ساختاری زمین است. در صورتی که زمین شیب زیادی داشته باشد، لازم است تغییراتی در زمین و یا سازه ایجاد شود که معمولا هزینه‌بردار است. علاوه بر این جنس خاک زمین نیز بسیار موثر است به گونه‌ای که ممکن است سازنده را مجبور به خاک‌برداری  و یا تغییراتی از این جنس کند.

بوروکراسی

یکی از موارد دیگر که متاثر از موقعیت جغرافیایی پروژه است مجوزهای مختلف مربوط به ساخت و بوروکراسی است. خود این موارد نیز بر هزینه ساخت پروژه به ۲ شکل اثرگذار خواهند بود. اولین مورد خود هزینه‌های مربوط به مجوزهای ساخت از جمله پروانه شهرداری یا بنیاد مسکن، هزینه‌های نقشه ساختمان و … است. تعرفه هر کدام از این موارد شهر به شهر متفاوت است؛ علاوه بر این تعرفه‌های روستا با شهر نیز تفاوت دارد. دومین مورد هزینه‌هایی است که فرایندهای بوروکراسی و استانداردهای ساخت می‌توانند به صورت غیرمستقیم بر پروژه تحمیل کنند. به عنوان مثال در کلان‌شهرها معمولا این فرایندها طولانی‌تر است؛ در نتیجه می‌تواند شروع به ساخت و ساز را به تعویق انداخته و سازنده با گران شدن مصالح روبرو شود. همچنین استانداردهای مهندسی ساخت از جمله استانداردهای مربوط به پی و فنداسیون  در شهر و روستا تفاوت دارد؛ خود این موارد می‌تواند هزینه ساخت را به شدت تحت تاثیر قرار دهد.  

همانطور که ملاحظه کردید صرفا ویژگی‌های زمین و موقعیت جغرافیایی پروژه بسیار در هزینه‌های یک پروژه می‌تواند متفاوت باشد. در یادداشت‌های بعدی به سایر عوامل هم به صورت کیفی و هم کمی خواهیم پرداخت.