نوسازها در تهران چقدر گران‌ترند؟ تفاوت قیمت در ۲۲ منطقه

در نخستین تصویر، شکاف جغرافیایی بازار مسکن تهران همچنان خودنمایی می‌کند. میانگین وزنی قیمت هر مترمربع آپارتمان در منطقه یک به حدود ۵۱۰ میلیون تومان رسیده، در حالی که این رقم در منطقه ۱۸ حدود ۱۱۰ میلیون تومان است؛ یعنی قیمت هر متر مسکن در منطقه یک حدود ۴.۶ برابر منطقه ۱۸ است.

اما سن بنا چه نقشی در این تفاوت‌ها دارد؟ برای پاسخ به این سؤال، فاصله میانه قیمت ساختمان‌های ساخته‌شده در دهه ۱۴۰۰ با ساختمان‌های دهه ۱۳۸۰ در هر منطقه بررسی شده است؛ شاخصی که می‌توان آن را «پریمیوم نوساز بودن» نامید.

بیشترین فاصله درصدی در منطقه ۱۲ دیده می‌شود؛ جایی که میانه قیمت ساختمان‌های دهه ۱۴۰۰ بیش از ۶۴ درصد بالاتر از ساختمان‌های دهه ۸۰ است. پس از آن، منطقه ۲۰ با حدود ۵۴ درصد قرار دارد. منطقه یک، با وجود قرار گرفتن در صدر بازار مسکن تهران، از نظر درصدی حدود ۴۳ درصد فاصله میان این دو نسل ساختمانی دارد.

اما وقتی اختلاف قیمت به تومان محاسبه می‌شود، تصویر تغییر می‌کند. در منطقه یک، فاصله قیمت هر مترمربع میان فایل‌های دهه ۸۰ و دهه ۱۴۰۰ به حدود ۱۷۹ میلیون تومان می‌رسد. این فاصله در منطقه ۳ حدود ۱۴۱ میلیون و در منطقه ۶ بیش از ۱۱۱ میلیون تومان است.

بنابراین «ارزش نوساز بودن» در تهران دو چهره دارد: در برخی مناطق، فاصله درصدی بیشتر است؛ اما در مناطق گران‌تر، هر چند درصد افزایش قیمت می‌تواند به ده‌ها و حتی صدها میلیون تومان اختلاف در قیمت هر مترمربع تبدیل شود. البته این ارقام لزوماً اثر خالص سن بنا را نشان نمی‌دهند؛ زیرا ترکیب محله‌ها و تعداد آگهی‌ها در هر گروه سنی نیز می‌تواند بر نتیجه اثر بگذارد.