اتفاق غیرمنتظره در بازار مسکن؛ چرا قیمت‌ها دیگر مثل قبل بالا نمی‌روند؟

راضیه احقاقی:  رشد قیمت مسکن در کلان‌شهرهای کشور در خرداد ماه کند شد؛ «انتظار برای مشخص شدن نتیجه مداکرات ایران و آمریکا» «افزایش نااطمینانی نسبت به آینده بازار مسکن و ارز» و «محدودیت پتانسیل رشد قیمت مسکن در تقابل با قدرت خرید مصرفی و سرمایه‌ای» از مهم‌ترین دلایل توقف جریان رشد قیمت در بازار مسکن بود. بررسی‌های میدانی از نبض بازار مسکن در پنج کلان‌شهر اصفهان، کرج، تبریز، البرز، شیراز و مشهد از آن حکایت دارد که متوسط قیمت پیشنهادی فروش آپارتمان در شهر تهران تقریبا 2.2برابر قیمت مسکن در کلان‌شهرهای مورد بررسی است. این نسبت به شکل تاریخی در محدوده 3 برابری در نوسان بود، البته در برهه‌هایی به حدود 2 و کمتر از آن نیز رسیده است. 

عدم کشش رشد قیمت بیشتر در بازار مسکن تهران، جابه‌جایی بخشی از جمعیت کلان‌شهرها به حومه به‌دلیل گرانی خانه در شهرهای اصلی و مهاجرت به شهرهای شمالی به‌دلیل تغییرات اقلیمی از دلایل اصلی تغییر نسبت قیمت مسکن در تهران به حومه است، در چنین شرایطی بازگشت این نسبت به روال گذشته و حفظ سطح قیمت سه‌برابری تهران نسبت به سیار کلان‌شهرها فعلا دور از انتظار خواهد بود.

رشد 50 تا 85 درصدی قیمت ملک در کلان‌شهرها

قیمت مسکن در 5کلان‌شهر مهم یعنی کرج، اصفهان، مشهد، شیراز و تبریز ظرف ماه‌های پایانی سال گذشته و در ادامه هفته‌های ابتدایی امسال به استثنا روزهای جنگ در مسیر رشد در نوسان بود. اما بررسی‌ها از توقف این رشد قیمتی یا کاهش سرعت رشد در خردادماه حکایت دارد. صعود نرخ ارز و طلا و انباشت سرمایه‌های مردم به رونق نسبی در معاملات مسکن ظرف دی و بهمن ماه سال گذشته انجامید و زمینه‌ساز آن شد که قیمت مسکن پس از ماه‌ها توقف وارد فاز رشد قیمتش شود، در ادامه با آغاز جنگ توقفی در معاملات مسکن در کشور رقم خورد؛ اما با وقوع آتش‌بس مجدد معاملات مسکن در شهرهای مختلف کشور رونق گرفت؛ به‌نحوی‌که قیمت‌ها رشد مجددی را در روزهای پایانی فروردین و اردیبهشت ماه ثبت کرد.

با وجود این گفت‌وگو با فعالان بازار املاک در 5 کلان‌شهر مورد بررسی و همچنین پایتخت نشان از توقف جریان رشد قیمتی در بازار املاک از ابتدای خرداد ماه حکایت دارد. درحالی‌که جهش نرخ ارز و طلا در ماه‌های اخیر به رونق معاملات ملک و رشد قیمتی انجامید، جریان رشد قیمت در بازار آپارتمان به‌دلیل «انتظار برای مشخص شدن نتیجه مذاکرات ایران و آمریکا» «افزایش نااطمینانی نسبت به آینده بازار مسکن و ارز» و «محدودیت پتانسیل رشد قیمت مسکن در تقابل با قدرت خرید مصرفی و سرمایه‌ای» در خردادماه متوقف شد.

بررسی گروه مسکن روزنامه «دنیای اقتصاد» از متوسط قیمت پیشنهادی فروش در 5 کلان‌شهر کشور غیر از پایتخت یعنی کرج، اصفهان، شیراز، تبریز و مشهد با بررسی در فایل‌های پیشنهادی فروشندگان در سکوهای آنلاین طی خرداد امسال نشان از ثبت رشد 50 تا 85درصدی در قیمت‌‌های پیشنهادی فروش در بازه سالانه دارد. بررسی‌ها روی فایل‌های آپارتمان‌های نوساز تا 10سال ساخت با متوسط مساحت 80 تا 100مترمربعی اخذ شده است. متوسط قیمت پیشنهادی فروش مسکن در اصفهان تقریبا 115میلیون تومان به ازای هر مترمربع برآورد شد که این رقم 80درصد بالاتر از قیمت سال گذشته است. همچنین متوسط قیمت پیشنهادی فروش مسکن در کرج تقریبا 117.6‌میلیون تومان به ازای هر مترمربع برآورد شد که این رقم 50درصد بالاتر از قیمت سال گذشته است. متوسط قیمت پیشنهادی فروش مسکن در شیراز با ثبت رشد 85درصدی نسبت به خرداد سال گذشته به 110میلیون تومان به ازای هر مترمربع رسید.

همچنین متوسط قیمت پیشنهادی فروش مسکن در تبریز با ثبت رشد 70درصدی نسبت به خرداد سال گذشته به 105میلیون تومان به ازای هر مترمربع رسید. متوسط قیمت پیشنهادی فروش مسکن در مشهد نیز تقریبا 100میلیون تومان به ازای هر مترمربع برآورد شد که این رقم 70درصد بالاتر از قیمت سال گذشته است. درحالی متوسط قیمت مسکن در 5 کلان‌شهر اصلی کشور در محدوده 100تا 120میلیون تومانی در نوسان است که متوسط قیمت پیشنهادی فروش مسکن در شهر تهران براساس داده‌های استخراج‌شده از سکوهای آنلاین به 234‌میلیون تومان برای واحدهای با عمر بنای نوساز تا 10سال ساخت رسیده ، متوسط در 5 کلان شهر مورد بررسی 106میلیون تومان است. به این ترتیب قیمت مسکن در شهر تهران تقریبا 2.2برابر قیمت مسکن در سایر کلان‌شهرها است.

 تهران؛ پیشران بازار املاک

گفت‌وگو با فعالان بازار مسکن در 5کلان‌شهر اصلی کشور و همچنین تولیدکنندگان مسکن از آن حکایت دارد که عموما بازار مسکن در اغلب شهرها از روند بازار مسکن در تهران تبعیت می‌کند، درواقع تحرک قیمتی و معاملاتی در تهران به تحرک در بازار مسکن سایر کلان‌شهرها می‌انجامد. 

به این ترتیب درحالی‌که رونق نسبی بازار مسکن تهران از آذر ماه سال گذشته آغاز شد، در این شهرها بازار مسکن از بهمن وارد جریان رشد قیمتی شد و متناسب با شرایط درونی بازار مسکن در این شهرها و سیگنال رشد قیمت در بازار مسکن شهر تهران، افزایش قیمت در بازار سایر شهرها رقم خورد. پس از تهران، کرج پیشتاز گرانی خانه در کشور است؛ نزدیکی به پایتخت و جابه‌جایی جمعیت میان کرج و تهران عامل اصلی گرانی خانه در کرج به‌شمار می‌رود. اصفهان کلان‌شهر دیگری است که قیمت خانه در آن تقریبا نصف شهر تهران است، به گفته فعالان بازار اصفهان، تورم مصالح ساختمانی در ماه‌های اخیر باعث شده تا سازندگان تمایلی به فروش واحدهای آماده تحویل خود نداشته باشند و در عین حال پروژه جدید ساخت خانه نیز در اصفهان آغاز نشود.

مشهد کلان‌شهر دیگری است که ظرف یک‌سال اخیر به‌طور متوسط 75درصد گران شد و متوسط قیمت آپارتمان در این شهر به 100‌میلیون تومان رسید، فعالان بازار مسکن مشهد می‌گویند، عدم حمله هوایی به مشهد در دو جنگ اخیر باعث شد تا بازار مسکن این شهر طی هفته‌های اخیر رونق بالایی داشته باشد؛ به‌نحوی‌که ظرف اردیبهشت ماه تقریبا 30درصد خانه در این شهر گران شد. البته مشهد همواره شهری مهاجرپذیر بوده، اما جنگ اخیر نیز مهاجران جدیدی را رهسپار این شهر شرقی کشور کرده است؛ افرادی که این شهر را برای خرید مسکن سرمایه‌ای انتخاب می‌کنند. گفت‌وگو با سازندگان ساختمانی از توقف پروژه جدید ساخت‌وساز در تمامی شهرهای مورد بررسی حکایت دارد، در شرایط کنونی تنها فعالیت ساخت‌وساز به تکمیل واحدهای درحال ساخت مربوط است و نااطمینانی نسبت به آینده باعث توقف در آغاز پروژه‌های جدید شده است. 

تا اطلاع ثانوی نسبت به قبل بازنمی‌گردد

فردین یزدانی کارشناس اقتصاد مسکن در گفت‌وگو با «دنیای‌اقتصاد» در پاسخ به چرایی کاهش نسبت قیمت مسکن در شهر تهران به سایر کلان‌شهرها از 3 به عنوان عددی تاریخی به 2.2 در شرایط کنونی گفت: در سال‌های گذشته در دوره‌های متوالی قیمت مسکن تقریبا سه‌برابر قیمت مسکن در سایر کلان‌شهرها بود، در دوره‌هایی این نسبت تغییر کرد و بیشتر یا کمتر شده و براساس داده‌های اعلامی شما این نسبت در شرایط کنونی 2.2برابر شده است. این موضوع به مفهوم جا ماندن قیمت مسکن در تهران نسبت به سایر کلان‌شهرها است و چندین عامل در بروز آن دخیل هستند.

اول آنکه بازار مسکن تهران دیگر کشش رشد قیمت بیشتر را ندارد. عدم قدرت خرید مسکن در شهر تهران از سوی شهروندان، بسیاری از افراد را به زندگی در حومه تهران سوق داده و این موضوع به‌رغم تبعات اجتماعی، از فشار تقاضای مسکن در شهر تهران کاسته است. در عین حال ظرف سال‌های اخیر به‌دلیل تغییرات اقلیمی و نگرانی از کم‌آبی بخشی از تقاضای سرمایه‌ای و حتی مصرفی ملک به شهرهای شمالی سوق داده شده و این موضوع نیز در کشیدن ترمز قیمت مسکن در پایتخت دخیل بوده است. در چنین شرایطی به عقیده من تا اطلاع ثانوی امکان بازگشت نسبت سه‌برابری قیمت مسکن تهران به سایر کلان‌شهرها وجود ندارد. 

سناریوهای پیش‌ رو

اگرچه نسبت قیمت مسکن در تهران و کلان‌شهرها به هم خورده، اما همچنان نوسان قیمت در تهران به بازار مسکن سایر کلان‌شهرها جهت می‌دهد. در این شرایط یک سناریو، بازگشت نسبت به سطح تاریخی یعنی «سه‌برابری قیمت‌های تهران به کلان‌شهرها» با رشد قیمت مسکن در شهر تهران است، این سناریو تنها در شرایطی محقق می‌شود که «قدرت خرید مسکن در تهران» بار دیگر از طریق «تقویت درآمد خانوارها و تقویت وام خرید» بهبود چشم‌گیر پیدا کند. این سناریو در شرایط کنونی بعید است. سناریوی بعدی کاهش قیمت مسکن در سایر کلان‌شهرها و بازگشت نسبت به سطح تاریخی سه‌برابری است؛ فعالان ساختمانی کلان‌شهرها، سطح بالای قیمت زمین و رشد هزینه ساخت را مانع «کاهش قیمت مسکن» عنوان می‌کنند که در نتیجه، بازگشت نسبت برابری را غیرممکن می‌دانند.

سناریوی دیگر، عدم بازگشت نسبت قیمتی به شرایط نرمال سه‌برابری برای مدتی مشخص است. این سناریو از محل مهاجرت شهروندان به شهرهای حومه و شهرهای شمالی حمایت می‌شود. در عین حال کارشناسان شهری نیز «میل به سرمایه‌گذاری ملکی» در برخی کلان‌شهرها در مقایسه با تهران را دلیلی برای «کم‌شدن فاصله ارزش املاک مسکونی پایتخت با کلان‌شهرها» از فاصله تاریخی سه‌برابری به کمتر از این رقم می‌دانند.