بازار ملک تهران در فاز انتظار

رفتار قیمت و معاملات مسکن در مناطق ۶ و ۷ تهران

بررسی فایل‌های معامله‌شده و روایت مشاوران املاک نشان می‌دهد بازار در بخش‌هایی از مناطق ۶ و ۷ به‌ویژه در محله‌های برخوردارتر، با جهش‌های تند قیمتی مواجه شده است. به گفته فعالان بازار، ملکی که حدود دو ماه قبل با نرخ حدود متری ۲۲۰ میلیون تومان معامله شده بود، در هفته‌های اخیر تا حدود متری ۳۶۰ میلیون تومان فروش رفته؛ جهشی که به‌طور مستقیم روی رفتار عرضه اثر گذاشته و منجر به کاهش میل به فروش مالکین شده است . این الگوی رفتاری، بر اساس روایت میدانی مشاوران املاک، به‌طور مشخص در بازار مسکن تهران مشاهده شده است. نتیجه این تغییر، از نگاه بنگاه‌داران دو شکل دارد: یا مالک فعلا از فروش منصرف می‌شود به امید رشد بیشتر قیمت، یا اگر قصد فروش داشته باشد قیمت‌های پیشنهادی را در سطوح خیلی بالاتر تنظیم می‌کند.

در مناطق ۶ و ۷، به‌خصوص در محله‌های شاخصی مانند یوسف‌آباد، امیرآباد و سهروردی که به دلیل وسعت و تنوع بافت، طیف قیمتی گسترده‌ای دارند تحقیقات میدانی نشان می‌دهد رشد قیمت‌ها یکدست نبوده است. در بخش‌هایی از این محله‌ها که از نظر کیفیت ساخت، دسترسی و لوکیشن در سطح بالاتری قرار دارند، افزایش قیمت پرشتاب‌تر گزارش می‌شود؛ در حالی‌که در بخش‌های میانی یا ساختمان‌های قدیمی‌تر، سرعت رشد کمتر و امکان چانه‌زنی بیشتر است.

یادداشت: داده‌های جدول حاصل بررسی میدانی اکوایران از چند فایل منتخب املاک و روایت مشاوران املاک درباره قیمت‌های اعلامی و قیمت‌های قطعی است؛ این ارقام نماینده میانگین منطقه نیست و با توجه به مشخصات هر ملک (سن بنا، کیفیت، موقعیت، متراژ و شرایط پرداخت) می‌تواند تغییر کند.

نتیجه این قفل‌شدگی چیست؟

در چنین شرایطی، بازار با یک تناقض روبه‌روست. از یک طرف متقاضی و تماس وجود دارد و از طرف دیگر فایل واقعی و قیمت قابل توافق کم است. این شکاف معمولا به کاهش تعداد قراردادها، طولانی‌تر شدن زمان فروش، و شکننده‌تر شدن روند قیمت‌گذاری منجر می‌شود؛ به‌خصوص در نقاطی که رشد قیمت تندتر بوده، قدرت چانه‌زنی متقاضی هم محدودتر می‌شود.

با این حال، فعالان بازار می‌گویند بخشی از این رفتار دست نگه‌داشتن فروشندگان در آستانه سال جدید، یک الگوی تکراری در بازار مسکن است. از نگاه برخی مالکان، فروش در هفته‌های پایانی سال به معنای از دست دادن امکان بهره‌مندی از تورم و رشد قیمتی ابتدای سال بعد است؛ به همین دلیل ترجیح می‌دهند معامله را به بعد از تعطیلات موکول کنند. اما آنچه در شرایط فعلی این الگوی فصلی را پررنگ‌تر کرده، ترکیب آن با انتظار سودآوری بالاتر است. رشد قیمت‌های اخیر در برخی محله‌های برخوردارتر و روایت‌های مربوط به قیمت‌گذاری‌های جدید، باعث شده بخشی از مالکان نه فقط به دلایل معمول پایان سال، بلکه با امید به سطوح بالاتر قیمتی، عرضه را محدود کنند یا برای فروش، نرخ‌های پیشنهادی بالاتری روی میز بگذارند؛ رفتاری که به قفل شدن فایل‌های قابل معامله و شکننده‌تر شدن مسیر قیمت‌گذاری در بازار دامن می‌زند.

هشدار رکود معاملاتی پس از تب تند

گزارش دنیای اقتصاد از یک پدیده مهم در بازار زمستانی می‌گوید. بخشی از خریداران به‌ویژه خانه‌اولی‌ها با پشتوانه رشد دارایی‌های طلایی، توانسته‌اند وارد بازار شوند و حتی در برخی معاملات، طلا در نقش جایگزین تامین مالی ظاهر شده است. اما در مناطق ۶ و ۷ که سطح قیمت مسکن بالاتر است، این الگو معمولاً به شکل کامل قابل تعمیم نیست؛ چون فاصله قیمت واحدهای این مناطق با قدرت خرید متوسط، زیادتر است. از طرفی دیگر، همین ورود تقاضا سیگنالی به سمت عرضه داد و باعث شد بخشی از مالکان به امید قیمت‌های بالاتر، فروش را عقب بیندازند یا فایل را با نرخ‌های جدید قیمت‌گذاری کنند.

در چنین فضایی، آنچه از تحقیقات میدانی در مناطق ۶ و ۷ دیده می‌شود، ترکیبی از دو نیروست. از یک طرف، رشد قیمت‌های اخیر باعث شده برخی مالکان اثر افزایش قیمت را به عنوان کف جدید در ذهن ثبت کنند و حاضر به عقب‌نشینی نباشند؛ از طرف دیگر، سمت تقاضا با محدودیت بودجه مواجه است و این یعنی بازار به‌جای تعادل سریع، وارد فاز تعویق معامله می‌شود. نتیجه محتمل این وضعیت، کاهش تعداد قراردادها و افزایش فایل‌های قیمت‌خورده اما معامله‌نشده است؛ همان سیگنالی که معمولا پیش‌درآمد رکود معاملاتی محسوب می‌شود.

نزدیک سال جدید، موجرها دست بالا را می‌خواهند

بررسی میدانی اکوایران از بازار اجاره در مناطق ۶ و ۷ تهران نشان می‌دهد با نزدیک شدن به سال جدید، احتمال فشار برای افزایش رقم رهن در قراردادهای جدید بالا رفته است؛ به‌ویژه در فایل‌هایی که مالکان همزمان به به‌روزرسانی قیمت و حتی تأمین مالی برای خرید یا جابه‌جایی هستند.

فعالان بازار می‌گویند در عرف محاسبات سرانگشتی، برای واحدهای نوساز معمولا نسبت رهن به ارزش ملک در فایل‌های گران‌قیمت محافظه‌کارانه‌تر و نزدیک به یک‌هشتم در نظر گرفته می‌شود و در فایل‌های ارزان‌تر ممکن است به حدود یک‌ششم نزدیک شود. با این حال، در مناطق ۶ و ۷ که عمده فایل‌ها در رده قیمتی بالاتر قرار دارند، معیار رایج‌تر همان یک‌هشتم است.در مورد واحدهای چندسال‌ساخت نیز برخی مشاوران املاک از یک فرمول عرفی صحبت می‌کنند. ابتدا ارزش ملک با توجه به سن بنا تعدیل می‌شود به این صورت که برای سال جدید حدود ۲ درصد و سپس برای هر سال اضافه‌تر حدود ۱ درصد از ارزش مبنا کسر می‌کنند و در نهایت عدد به‌دست‌آمده برای برآورد رهن، بر ۸ تقسیم می‌شود. بر اساس روایت بنگاه‌داران، همین چارچوب‌های عرفی در آستانه سال جدید معمولا با یک عامل رفتاری همراه می‌شود: بخشی از مالکان با نگاه به تورم سال آینده و برنامه خرید یا تبدیل به احسن، در قراردادهای تازه رقم‌های بالاتری طلب می‌کنند؛ موضوعی که می‌تواند سطح رهن‌های پیشنهادی را نسبت به قراردادهای قبلی بالاتر ببرد، حتی اگر بازار اجاره هنوز وارد فصل اوج خود نشده باشد.