راز ماندگاری اکباتان

در محاسبات رسمی هم برای اثر سن بنا یک قاعده عدددار وجود دارد. مطابق این قاعده، به‌ازای هر سال قدمت، حدود ۲ درصد از ارزش اعیان کسر می‌شود و این کاهش تا سقف ۴۰ درصد ادامه دارد؛ پس از آن، ساختمان عملاً در رده کلنگی قرار می‌گیرد.

برای دیدن اثر این ضریب در بازار، یک نمونه نزدیک در منطقه ۵ تهران قابل اشاره است: در شهران قیمت هر مترمربع واحد نوساز حدود ۲۳۰ میلیون تومان گزارش می‌شود، در حالی‌که واحدی ۱۰ ساله با ویژگی‌های مشابه حوالی ۱۹۰ میلیون تومان قیمت دارد؛ یعنی فاصله‌ای نزدیک به ۱۷ درصد که می‌تواند بخش مهمی از آن به عمر بنا نسبت داده شود.

اما این قاعده همه‌جا یکسان عمل نمی‌کند.در برخی پروژه‌ها اگر سازه درست طراحی و به‌درستی نگهداری شود، می‌تواند دهه‌ها دوام بیاورد؛ حتی در استانداردهای طراحی بعضی ساختمان‌ها و پروژه‌های بزرگ، از ابتدا افق عمر بلندمدت در نظر گرفته می‌شود.دقیقاً همین‌جا است که نام اکباتان پررنگ می‌شود. درباره این شهرک، ادعاهایی مطرح است که عمر مفید آن را بیش از یک قرن برآورد می‌کنند. اکباتان به‌عنوان یک پروژه عظیم شهری، مجموعه‌ای از ویژگی‌ها دارد که در ذهن بازار ارزش اضافه می‌سازد. از سازه مستحکم و اطمینان‌پذیر و تصور ایمنی بالاتر در برابر زمین‌لرزه گرفته تا نظم شهری، محوطه‌سازی و خدمات و امکاناتی که درون شهرک شکل گرفته است. نتیجه این ترکیب آن است که بخشی از خریداران، اکباتان را کمتر با سال ساخت می‌سنجند؛ بنابراین اثر سن بنا در قیمت‌گذاری آن تا حدی خنثی می‌شود.

برای سنجش این ادعا، سراغ مقایسه داده‌های قیمتی بازار رفتیم و سه نقطه نزدیک به هم را کنار هم گذاشتیم: اکباتان، کوی بیمه و شهرک آپادانا که در مجاورت یکدیگر قرار دارند.

نکته مهم این مقایسه این است که این سه محدوده را صرفاً به‌عنوان سه محله کنار هم نگذاشتیم؛ بلکه عمداً فایل‌هایی را انتخاب کردیم که از نظر سال ساخت و رده سنی به هم نزدیک باشند تا مقایسه منصفانه‌تر شود.

خروجی نمونه‌های میدانی نشان می‌دهد میانه قیمت هر مترمربع در اکباتان حدود ۱۸۳ میلیون تومان است (با این نکته که به‌دلیل تقاضای بالا، قیمت‌های معامله می‌تواند بالاتر هم باشد). در شهرک آپادانا میانه قیمت حدود ۱۵۹ میلیون تومان و در کوی بیمه حدود ۱۴۱ میلیون تومان به دست آمده است.

وقتی ساختمان‌های هم‌سن را کنار هم می‌گذاریم، روشن می‌شود در اکباتان، سن بنا نقش کمرنگ‌تری در قیمت دارد و بازار بیشتر به کیفیت پروژه و تقاضای پایدار واکنش نشان می‌دهد. به بیان ساده‌تر، اکباتان مجموعه‌ای از ویژگی‌های ساختاری دارد که باعث می‌شود خریدار حاضر باشد بابت آن پریمیوم پرداخت کند؛ پریمیومی که در عمل، اثر کاهنده عمر بنا را تا حدی خنثی می‌کند.