افت سنگین ساخت‌وساز در زمستان ۱۴۰۴؛ بازار مسکن چه در پیش دارد؟

بررسی تازه‌ترین آمار مرکز آمار ایران نشان می‌دهد شتاب ساخت‌وساز در کشور طی زمستان ۱۴۰۴ نسبت به مدت مشابه سال قبل به‌طور محسوسی کاهش یافته است. در این فصل، تعداد پروانه‌های احداث بنا از ۴۰ هزار و ۵۹۴ فقره در زمستان ۱۴۰۳ به ۲۵ هزار و ۴۰۰ فقره رسید که بیانگر افت ۳۷.۴ درصدی است.

روند نزولی در سایر شاخص‌های ساختمانی نیز مشاهده می‌شود؛ به‌طوری که تعداد واحدهای مسکونی پیش‌بینی‌شده در پروانه‌های صادرشده از ۱۶۴ هزار و ۸۹۲ واحد به ۹۳ هزار و ۲۱۹ واحد کاهش یافت و با افت ۴۳.۵ درصدی، بیشترین کاهش را در میان شاخص‌های اصلی ثبت کرد. همچنین مجموع مساحت زیربنای پروانه‌های ساختمانی صادرشده از حدود ۲۹.۵ میلیون مترمربع در زمستان ۱۴۰۳ به ۱۸.۷ میلیون مترمربع در زمستان ۱۴۰۴ رسید که معادل کاهش ۳۶.۶ درصدی است.افت هم‌زمان تعداد پروانه‌های ساختمانی، واحدهای مسکونی پیش‌بینی‌شده و مساحت زیربنا، از کاهش حجم فعالیت‌های ساختمانی در کشور حکایت دارد. از آنجا که صدور پروانه ساختمانی نخستین مرحله آغاز پروژه‌های ساختمانی و یکی از شاخص‌های پیش‌نگر عرضه مسکن به شمار می‌رود، تداوم این روند می‌تواند در سال‌های آینده بر میزان ورود واحدهای جدید به بازار مسکن اثرگذار باشد.

وضعیت صدور پروانه ساختمانی در مناطق ۲۲گانه تهران در سال ۱۴۰۴

بررسی مجموع پروانه‌های احداث بنا در مناطق ۲۲گانه تهران طی سال ۱۴۰۴ نشان می‌دهد فعالیت ساختمانی در سطح شهر توزیع یکنواختی نداشته است. منطقه ۱۵ با صدور ۵۷۱ پروانه بیشترین تعداد پروانه ساختمانی را به خود اختصاص داده و پس از آن مناطق ۴، ۱۴، ۵ و ۲ قرار دارند.در مقابل، مناطق ۹، ۲۲، ۱۳، ۶ و ۱۱ کمترین تعداد پروانه ساختمانی را در سال ۱۴۰۴ ثبت کرده‌اند.

تمرکز صدور پروانه در مناطقی مانند ۴، ۵، ۱۴ و ۱۵ تا حد زیادی با ویژگی‌های کالبدی این مناطق همخوانی دارد؛ بخش قابل توجهی از این محدوده‌ها دارای بافت‌های فرسوده یا محلاتی هستند که طی سال‌های اخیر نوسازی و جایگزینی ساختمان‌های قدیمی در آن‌ها با سرعت بیشتری دنبال شده است. در مقابل، مناطقی مانند ۱، ۲ و ۳ که سهم بیشتری از ساختمان‌های نوساز یا قطعات بزرگ را در خود جای داده‌اند، نسبت به مناطق جنوبی و میانی شهر، نیاز کمتری به نوسازی گسترده دارند و همین موضوع می‌تواند یکی از عوامل پایین‌تر بودن تعداد پروانه‌های صادرشده باشد.

تعداد واحدهای مسکونی پیش‌بینی‌شده در پروانه‌های ساختمانی مناطق ۲۲گانه تهران در سال ۱۴۰۴

توزیع تعداد واحدهای مسکونی پیش‌بینی‌شده نیز الگوی متفاوتی را نسبت به تعداد پروانه‌ها نشان می‌دهد. منطقه ۲۱ با ثبت بیش از ۱۰ هزار واحد مسکونی پیش‌بینی‌شده فاصله قابل توجهی با سایر مناطق دارد که این موضوع ژ ناشی از صدور پروانه برای بلندمرتبه سازی در چندین پروژه بزرگ ساختمانی در این منطقه است.

پس از منطقه ۲۱، مناطق ۱۵، ۴، ۱۸ و ۵ بیشترین ظرفیت ساخت واحدهای مسکونی را در سال ۱۴۰۴ داشته‌اند. در مقابل، مناطق ۲۲، ۹، ۱۱ و ۱۲ کمترین تعداد واحدهای مسکونی پیش‌بینی‌شده را به خود اختصاص داده‌اند.مقایسه تعداد پروانه‌ها با تعداد واحدهای پیش‌بینی‌شده نشان می‌دهد صرفاً تعداد پروانه، معیار مناسبی برای سنجش حجم ساخت‌وساز نیست؛ زیرا در برخی مناطق، تعداد محدودی پروانه می‌تواند مربوط به پروژه‌های بزرگ و پرتراکم باشد و در نتیجه سهم قابل توجهی از واحدهای مسکونی آینده را به خود اختصاص دهد.

روند تغییرات تعداد پروانه‌های ساختمانی صادرشده در نقاط شهری کشور

بررسی روند فصلی صدور پروانه‌های ساختمانی از زمستان ۱۴۰۰ تا زمستان ۱۴۰۴ نشان می‌دهد ساخت‌وساز در کشور از یک الگوی نسبتا فصلی پیروی می‌کند. در اغلب سال‌ها تعداد پروانه‌های صادرشده در فصل زمستان نسبت به سایر فصل‌ها افزایش یافته و به نوعی اوج فعالیت صدور مجوزهای ساختمانی محسوب می‌شود؛ که این امر ناشی از برنامه‌ریزی سازندگان برای آغاز پروژه‌های عمرانی در ابتدای سال بعد و تکمیل فرآیندهای اداری تا پایان سال باشد.

با این حال، زمستان ۱۴۰۴ برخلاف این الگوی معمول، نتوانسته به سطح زمستان‌های سال‌های قبل برسد. اگرچه همچنان نسبت به تابستان همان سال تعداد پروانه‌های بیشتری صادر شده، اما فاصله قابل توجه آن با زمستان ۱۴۰۳ نشان می‌دهد شتاب ساخت‌وساز کاهش یافته و رونق فصلی صدور پروانه نیز تضعیف شده است.تداوم این روند می‌تواند در سال‌های آینده بر میزان عرضه واحدهای مسکونی اثرگذار باشد؛ زیرا کاهش صدور پروانه ساختمانی معمولا با یک وقفه زمانی خود را در کاهش پروژه‌های تکمیل‌شده و ورود واحدهای جدید به بازار مسکن نشان می‌دهد.